房价与CPI都是老百姓最关心的价格指标，然而两者的走势却并不同步。由于无法真实反映住房价格变化对居民生活的困扰，我国CPI数据的准确性和真实性不断受到广泛质疑
2012年5月17日 10:04资本市场政策同其他领域的政策最大的不同在于：资本市场某项政策比如之前降A股交易税的影响，关键是政策意图和影响方向，其他经济政策比如减税，关键在于具体影响比如哪些行业具体受益多少等等。更多（微博），民生证券副总裁，首席经济学家。主要研究领域为宏观经济、国际经济、财富战略和资本市场。
房价与CPI都是老百姓最关心的价格指标，然而两者的走势却并不同步。由于无法真实反映住房价格变化对居民生活的困扰，我国CPI数据的准确性和真实性不断受到社会公众、学者，乃至有关决策部门的广泛质疑。
尽管官方统计部门多次声明，按照国际组织制定的国民经济核算体系(SNA)核算要求，居民购买住房应视作投资而非消费，住房价格纳入CPI统计将失去与世界其他各国的可比性；然而，众人之惑并未因官方的声明而有所消减，反而随着物价的上涨有愈演愈烈之势。
CPI统计中居住消费一般包括装修材料、水电燃料、房租、自有住房等，除自有住房这一关键项目外，其他几项并不存在多少争议。目前，国际上常用的对CPI中自有住房的处理方法有四种：使用成本法、等价房租法、支出法、获得法。
我国CPI中的自有住房消费与美、德、日类似，以虚拟房租形式计算，不过统计局还没有正式公布具体的算法。《财经》杂志曾刊登《CPI之惑》一文介绍，“虚拟房租的变动是用按揭贷款利率的变化来替代”。在没有实现利率市场化的前提下，我国的虚拟房租统计必然很难反映住房价格的疯狂上涨，并在一定程度上致使住房价格对CPI影响被低估。
即使是美国、英国这样CPI中关于居住消费项的统计看似更科学、严谨的国家，CPI与房地产价格的走势仍然存在巨大的差别。
CPI与房价相背离的根本原因在于，房地产从属性上被划入了投资品而非消费品，根据通货膨胀的定义，资产价格并不在CPI考察范围之内。而中央银行的通货膨胀管理是否应该关注包括房地产、股票等在内的资产价格变动，在学术界尚存在较大争议。
从货币流动的过程来说，中央银行所发行的货币并不是完全流入实体经济，房地产市场、股票市场、银行体系和其他资产市场就像长江沿岸的水库和支流一样，吸收了上游的货币。在某段时期，如果房地产和股票市场等资产收益更高，就很可能出现资产价格上涨而实体经济的价格水平保持稳定的现象。随着越来越多的货币涌入房地产市场、资本市场，这些领域的价格就会甩开CPI，不断走高。此时，由于CPI低位运行，害怕流动性紧缩会给经济增长、就业带来不利冲击的中央银行往往会采取一种谨慎的观望态度，眼睁睁看着资产价格泡沫形成、变大。不过资产价格的膨胀能力始终要受制于资产在未来盈利能力，当这个泡沫越吹越大之后，总会有一部分相对谨慎的投资者率先撤出市场，转向实体经济寻求投资机会。此时实体经济相对平稳的供求关系被打破，通货膨胀压力开始显现。中央银行一旦看到了CPI往上走，便开始出台加息、提高准备金率等紧缩性货币政策，誓要将通货膨胀扼杀在摇篮里。然而紧缩性货币政策会使原本资金开始流出的资产市场雪上加霜，资金短缺的结果必然是资产价格泡沫的破灭，并有可能拖累整个经济陷入危机。
典型的例子便是上世纪80年代后半期日本的资产泡沫。当时，日本资产价格（主要是股票和土地价格）高涨，而同一时期日本的通货膨胀率却保持在较低的水平。这给日本中央银行是否采取紧缩性货币政策带来极大的干扰，因为根据传统的理论，紧缩性货币政策一般是在经济中存在明显的通胀压力时予以实施。由于实体经济中的通胀水平并不高，很多人担心紧缩性货币政策会造成实体经济的流动性不足，因此即使看到了资产泡沫正越吹越大，央行仍然对加息犹豫不决，使得后果更加严重。
日本“失去十年”的教训使越来越多的人开始思考资产价格变动是否应该纳入以CPI为主的通胀管理的问题。一些学者提出建议：应该在CPI之外考虑资产价格，形成一个新的通货膨胀参照指数。
不过，这一建议若要真正实施却困难重重。由于资产价格的变动与一般商品价格的变动存在本质的区别，前者波动性远远大于后者，将两类价格揉在一个指数里进行考察，那么新的指数很可能由资产价格来主导。如果货币政策以这样的指数为目标，就会变得很不稳定。所以现实中的CPI或者政策均没有明确体现住房等资产价格的变动。如美联储主席本•伯南克在1999年与哥特勒合作的论文中就曾指出：“（中央银行）政策不应因资产价格变动而做出反应，除非它们的变动也预示了通货膨胀预期的变动。”
现实中，尽管差不多所有国家的中央银行都意识到了货币政策应该考虑资产价格的变动，但一旦资产价格与CPI出现“一上一平”的剪刀差以后，基本上都是做口头上的表态，很少采取实质的行动。
在房价不断上涨的年代，漠视房价的CPI的确低估了居民的生活成本，由于目前还没有一个很好的将资产价格纳入CPI的方法，国际通行的标准也是将房价从CPI中剔除。即便如此，在没有更好的综合反映物价与房价指数出台之前，宏观政策应该更多的关注资产价格的变动，以预防资产泡沫对于居民生活以及宏观经济的潜在危害。
